標題:
買樓出租選邊區好??
發問:
我而家有幾十萬 cash , 想買 120-150萬 左右嘅樓, 大約 500至600呎來收租. 但唔知選邊區 ? 又唔知回報率點計. 請專家指教吓. 更新: 大埔 (八號花園, 海寶花園, 大埔中心) 牛頭角 (淘大花園, 偉景樓) 又邊間好 ? 租金回報有多少 ? 摸貨又是什麼 ?
1) 我想您不知現樓價升得很急，120-150萬的樓現只可買到約400呎左右的，5至600呎？您唯一選擇是天水圍的嘉湖山莊，但若您選擇該區，不是因該區什麼悲情，我也不喜歡傳媒用此名字來標籤此區。主因是距離市中心有大段路程，一般人不會選擇該區租屋住。 除非需時常往國內做事的，但一間500呎為例，每呎只需$2,000，也只是100-120萬，那有能力的不如自行購買呢？對嗎！ 所以您此刻可選擇的是市區的3至400呎左右。 2) 您說有數十萬，究竟實質是多少。因數字不同，是絕對影響您的購買價錢與選擇的。可以的話，請您說明。 3) 計算回報率： 將每月的租金 X 一年12個月 / 樓價 X 100 = 租金回報率 但您需如實報稅，您可參考我以下曾回答的出租報稅事宜： http://hk.knowledge. yahoo.com/question/? qid=7008011801307 http://hk.knowledge. yahoo.com/question/? qid=7007092202870 4) 我會提議您買大型屋苑，因您的價錢只可買細單位，故對象應是單身或 小夫婦。例如牛頭角的得寶花園，那些334-397呎的，現樓價是130-140萬，租金約$6,500，回報有5.57%。 或是荃灣的荃灣中心，您可選擇404或413呎，樓價約150萬左右。租金同樣約$6,500，回報5.20%。 但以上兩個的分別是，得寶的實用低一點，連4呎雙人床也放不下，因有很多柱位，局限擺位。但此屋苑大都數是單身，故放3呎床也勉強可以。 此屋苑的地理位置較優越，因步行數分鐘已到達牛頭角地鐵，但缺點是人多車多，十分噪雜。 它於前兩年作了局部維修，並非大維修。故日後您是需預留大維修之費用。 而荃灣中心位處荃景圍，正是大帽山及曹公潭圍著，空氣清新。乘小巴往荃灣地鐵只需3-5分鐘，若沿愉景新城的冷氣長廊步行，需時15-20分鐘。樓下有巴士、超市及食肆，是著名的上車盤，而且是整個荃灣區的首位成交多屋苑，屬新鴻基物業。 整個屋苑已完成大維修，而且是由內至外地徹底維修，不需再為維修費用煩惱。 加上屋苑因實用高有8成，有些單位作開放式設計後，一間約400呎的都放到5呎床，故對於小家庭來說，地方濶大，多一個選擇。 而且附近的愉景新城有總站往機場及皇崗，故有空姐及航空公司職員租住。又對於時常往國內做事的，可乘專利巴土往皇崗過關。無論是香港境內或境外，都十分方便。故自用或租住的首選。 加上荃灣區現追落後，只說比沙田的第一城，它的最細395呎，已要賣200萬，那以上兩個屋苑相比，是否很平宜呢？ 2008-01-30 08:24:40 補充： 現時的負利率嚴重，有多餘錢，想想如何保值也是應該的。但記緊要量力而為，始終表面看是別人替您供樓，但自己的實力才為重要，因您需計算萬一收不到租該如何辦！所以您投資前，需認清目標才決定。 2008-01-30 08:34:24 補充： 還有，租客的類別是很重要的，您是必需先介定何種職業，或人種才租。正如網上的人良莠不齊，有心惡意無聊胡亂答一通的又有，又或是抄襲別人的回答後，當成自己的成就去討分數的又有，懵然不知觸犯法例還以為很得意的又有。故作為業主的您，第一個把關就是租客類別。經紀說如何替您選擇租客，您都不要盡信。雖則現已修改租務條例，保障業主多一點，但選擇何種職業及年齡的租客是很重要的。 2008-01-30 08:40:24 補充： 而且我會提議您最好有三成資金才考慮購買，始終這層不是自住用途，是用來作長線投資，故您有足夠的實力是對自己的投資保障多一點。因買樓借貸是負債，而不是資產，故負債越少為妙，加上借少一點，相對供樓支出及利息付少一點，那再扣管理費、差餉及報稅後，才是您真正的收入。故需事前小心行事。更甚，您需如實填報各項政府的報表，記緊不要做一些違背良心的事啊！ 2008-01-31 15:05:21 補充： 嘩！ 您很貪心呢！ 未多謝別人用心回答前，而且只給十分，但可以再問這樣多？！不要這樣吧，好嗎？而且您早已有了自己的想法，我回答的4000字已答滿了，若您認為我能詳細解答，請您先我給分數，當作鼓勵。然後再開多另一條問題來問吧！ 2008-01-31 21:08:00 補充： 啊！不要緊，只是因我每條回答都用上很多字數來解答，我本是想繼續回答您的，但yahoo只能給予4000字的空間，所以真的沒空位給我再答。若您有問題，您是可以不斷開題目發問的。我會相信除了我之外，還有很多人能回答您的。 及多謝您的評分。
其他解答:
我見意你買自己熟識的地區。 因為只睇資料,去買自己唔熟既地區,分分鐘有好多問題走漏眼,到時買咗就覺麻煩都太遲喇。 買自己熟識的地區,好處係附近咩環境,通常有邊類人會租這地方都清楚D。|||||你投資100百萬,一年收租10萬元,十年反本,回報率10%,一年收租5萬,二十年歸本,回報率5%,如此類推.沙田第一城395呎都要160萬,月租6000-6800元.看來只有屯門樓才有高回報,屯門兆康苑,1600元呎有找,可租4-5000元.回報率5-6%.0D7DAC4E6DF60DFA
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最佳解答:1) 我想您不知現樓價升得很急，120-150萬的樓現只可買到約400呎左右的，5至600呎？您唯一選擇是天水圍的嘉湖山莊，但若您選擇該區，不是因該區什麼悲情，我也不喜歡傳媒用此名字來標籤此區。主因是距離市中心有大段路程，一般人不會選擇該區租屋住。 除非需時常往國內做事的，但一間500呎為例，每呎只需$2,000，也只是100-120萬，那有能力的不如自行購買呢？對嗎！ 所以您此刻可選擇的是市區的3至400呎左右。 2) 您說有數十萬，究竟實質是多少。因數字不同，是絕對影響您的購買價錢與選擇的。可以的話，請您說明。 3) 計算回報率： 將每月的租金 X 一年12個月 / 樓價 X 100 = 租金回報率 但您需如實報稅，您可參考我以下曾回答的出租報稅事宜： http://hk.knowledge. yahoo.com/question/? qid=7008011801307 http://hk.knowledge. yahoo.com/question/? qid=7007092202870 4) 我會提議您買大型屋苑，因您的價錢只可買細單位，故對象應是單身或 小夫婦。例如牛頭角的得寶花園，那些334-397呎的，現樓價是130-140萬，租金約$6,500，回報有5.57%。 或是荃灣的荃灣中心，您可選擇404或413呎，樓價約150萬左右。租金同樣約$6,500，回報5.20%。 但以上兩個的分別是，得寶的實用低一點，連4呎雙人床也放不下，因有很多柱位，局限擺位。但此屋苑大都數是單身，故放3呎床也勉強可以。 此屋苑的地理位置較優越，因步行數分鐘已到達牛頭角地鐵，但缺點是人多車多，十分噪雜。 它於前兩年作了局部維修，並非大維修。故日後您是需預留大維修之費用。 而荃灣中心位處荃景圍，正是大帽山及曹公潭圍著，空氣清新。乘小巴往荃灣地鐵只需3-5分鐘，若沿愉景新城的冷氣長廊步行，需時15-20分鐘。樓下有巴士、超市及食肆，是著名的上車盤，而且是整個荃灣區的首位成交多屋苑，屬新鴻基物業。 整個屋苑已完成大維修，而且是由內至外地徹底維修，不需再為維修費用煩惱。 加上屋苑因實用高有8成，有些單位作開放式設計後，一間約400呎的都放到5呎床，故對於小家庭來說，地方濶大，多一個選擇。 而且附近的愉景新城有總站往機場及皇崗，故有空姐及航空公司職員租住。又對於時常往國內做事的，可乘專利巴土往皇崗過關。無論是香港境內或境外，都十分方便。故自用或租住的首選。 加上荃灣區現追落後，只說比沙田的第一城，它的最細395呎，已要賣200萬，那以上兩個屋苑相比，是否很平宜呢？ 2008-01-30 08:24:40 補充： 現時的負利率嚴重，有多餘錢，想想如何保值也是應該的。但記緊要量力而為，始終表面看是別人替您供樓，但自己的實力才為重要，因您需計算萬一收不到租該如何辦！所以您投資前，需認清目標才決定。 2008-01-30 08:34:24 補充： 還有，租客的類別是很重要的，您是必需先介定何種職業，或人種才租。正如網上的人良莠不齊，有心惡意無聊胡亂答一通的又有，又或是抄襲別人的回答後，當成自己的成就去討分數的又有，懵然不知觸犯法例還以為很得意的又有。故作為業主的您，第一個把關就是租客類別。經紀說如何替您選擇租客，您都不要盡信。雖則現已修改租務條例，保障業主多一點，但選擇何種職業及年齡的租客是很重要的。 2008-01-30 08:40:24 補充： 而且我會提議您最好有三成資金才考慮購買，始終這層不是自住用途，是用來作長線投資，故您有足夠的實力是對自己的投資保障多一點。因買樓借貸是負債，而不是資產，故負債越少為妙，加上借少一點，相對供樓支出及利息付少一點，那再扣管理費、差餉及報稅後，才是您真正的收入。故需事前小心行事。更甚，您需如實填報各項政府的報表，記緊不要做一些違背良心的事啊！ 2008-01-31 15:05:21 補充： 嘩！ 您很貪心呢！ 未多謝別人用心回答前，而且只給十分，但可以再問這樣多？！不要這樣吧，好嗎？而且您早已有了自己的想法，我回答的4000字已答滿了，若您認為我能詳細解答，請您先我給分數，當作鼓勵。然後再開多另一條問題來問吧！ 2008-01-31 21:08:00 補充： 啊！不要緊，只是因我每條回答都用上很多字數來解答，我本是想繼續回答您的，但yahoo只能給予4000字的空間，所以真的沒空位給我再答。若您有問題，您是可以不斷開題目發問的。我會相信除了我之外，還有很多人能回答您的。 及多謝您的評分。
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我見意你買自己熟識的地區。 因為只睇資料,去買自己唔熟既地區,分分鐘有好多問題走漏眼,到時買咗就覺麻煩都太遲喇。 買自己熟識的地區,好處係附近咩環境,通常有邊類人會租這地方都清楚D。|||||你投資100百萬,一年收租10萬元,十年反本,回報率10%,一年收租5萬,二十年歸本,回報率5%,如此類推.沙田第一城395呎都要160萬,月租6000-6800元.看來只有屯門樓才有高回報,屯門兆康苑,1600元呎有找,可租4-5000元.回報率5-6%.0D7DAC4E6DF60DFA
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